Código Civil
Arts. 1.238 a 1.244: tipos, prazos, soma de posses e registro da sentença. Art. 1.208: permissão, tolerância, violência e clandestinidade.
Código Civil · Estatuto da Cidade, art. 9º, § 3º
Usucapião: tipos, prazos e como regularizar o imóvel
Como a posse prolongada de um imóvel pode se tornar propriedade registrada, quais são os tipos previstos em lei e os caminhos pela Justiça ou pelo cartório.
Atualizado em 10 de novembro de 2026.
Em resumo
- Usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada, exercida como dono, sem interrupção e sem oposição.
- Os prazos vão de 2 a 15 anos, conforme o tipo, e cada tipo tem requisitos próprios.
- O pedido pode ser feito na Justiça ou, quando não há disputa, no cartório de registro de imóveis.
- Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
O que a lei exige
A usucapião transforma em propriedade a posse que durou o tempo previsto em lei. Três requisitos aparecem em todos os tipos: a posse precisa ser exercida como dono, de forma contínua e sem oposição.
Agir como dono é cuidar do imóvel, morar ou produzir nele e arcar com as despesas, sem reconhecer outra pessoa como proprietária.
Situações que, em regra, não contam
- morar de aluguel ou em imóvel emprestado pelo dono (comodato);
- cuidar do imóvel a mando do dono, como faz o caseiro;
- ocupar por simples permissão ou tolerância do proprietário;
- posse obtida com violência ou às escondidas, enquanto durar essa situação, entre outras.
O prazo também não corre contra proprietário menor de 16 anos.
Tipos e prazos
- Extraordinária, 15 anos: posse sem interrupção e sem oposição, como se fosse dono. A lei não exige documento de compra nem boa-fé. O prazo cai para 10 anos se a pessoa mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos.
- Ordinária, 10 anos: posse com um documento que parecia dar a propriedade, acreditando ser o dono. O prazo cai para 5 anos quando o imóvel foi comprado com base num registro de cartório depois cancelado e a pessoa mora nele ou fez investimentos de interesse social e econômico.
- Especial urbana, 5 anos: moradia em imóvel urbano de até 250 m², sem oposição, para quem não tem outro imóvel. Só pode ser reconhecida uma vez à mesma pessoa.
- Especial rural, 5 anos: posse de área rural de até 50 hectares, com moradia no local e terra tornada produtiva pelo próprio trabalho ou da família, para quem não tem outro imóvel.
- Familiar, 2 anos: posse exclusiva, morando no imóvel e sem oposição, quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro, com quem a pessoa dividia a propriedade, abandonou o lar. Vale para imóvel urbano de até 250 m², para quem não tem outro imóvel, e só pode ser reconhecida uma vez.
Como o tempo é contado
O Código Civil permite somar à posse atual o tempo de posse de quem ocupava o imóvel antes, desde que todas as posses sejam contínuas e pacíficas. Na usucapião ordinária, as posses somadas também precisam ter o documento e a boa-fé que esse tipo exige.
Na usucapião especial urbana, o Estatuto da Cidade prevê que o herdeiro continua a posse de quem faleceu, desde que já more no imóvel na data do falecimento.
Para posses iniciadas antes de 2003, o Código Civil tem regras de transição que podem alterar o prazo.
Ferramenta
A calculadora de tempo de posse indica quando o prazo mínimo de cada tipo se completa. O resultado é aproximado e não substitui a análise dos demais requisitos.
Abrir a calculadora de tempo de possePela Justiça
A ação é o caminho quando há disputa sobre a posse ou sobre os limites do imóvel. Em regra, quem consta como proprietário no registro e os vizinhos de divisa são chamados ao processo. Outros possíveis interessados são avisados por edital, um aviso público.
O juiz examina os documentos e pode ouvir testemunhas. A sentença que reconhece a usucapião é levada ao cartório de registro de imóveis e serve de título para o registro em nome do possuidor.
Pelo cartório
Sem disputa, o pedido pode ser feito no cartório de registro de imóveis da região em que fica o imóvel, com advogado. São necessários a ata notarial, a planta e o memorial descritivo, certidões negativas de ações judiciais e documentos que comprovem a posse, entre outros.
O cartório notifica quem tem direitos registrados na matrícula do imóvel ou dos imóveis vizinhos e não assinou a planta. Quem não responde em 15 dias é considerado de acordo. União, Estado e Município também são comunicados. Se o pedido for rejeitado no cartório, ainda é possível propor a ação na Justiça.
Etapas da regularização
- verificar a situação do imóvel no cartório: se tem matrícula (o registro do imóvel) e em nome de quem;
- contratar profissional habilitado para a planta e o memorial descritivo, que mostram as medidas e os limites;
- registrar a usucapião reconhecida pelo juiz ou pelo cartório, para que o imóvel passe a constar em nome do possuidor, entre outras etapas.
Na usucapião feita em cartório, a lei permite a abertura de matrícula para o imóvel, quando for o caso.
Documentos
- Documento com foto e CPF
- Contas de água e luz, carnês de IPTU, contratos e recibos antigos
- Fotos do imóvel e de obras feitas ao longo dos anos
- Nomes de vizinhos que possam testemunhar
- Matrícula do imóvel, se houver, entre outros
Leis citadas
Arts. 183 e 191
Usucapião especial urbana e rural e proibição de usucapião de imóveis públicos.
PlanaltoLei 6.015/1973, art. 216-A
Usucapião pedida diretamente no cartório de registro de imóveis: documentos, notificações e prazos.
PlanaltoCódigo de Processo Civil
Arts. 246, § 3º, e 259, I: chamada dos vizinhos de divisa e publicação de edital na ação de usucapião.
PlanaltoOutros assuntos
- Inventário: judicial ou em cartório, prazos e documentos.
- Imobiliário: página da área, com a calculadora de tempo de posse.
Contato
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